Il frazionamento di un’unità immobiliare può essere realizzato con Scia, a prescindere dal periodo in cui sono effettuati i lavori. Le modifiche al Testo Unico dell’edilizia sono infatti retroattive. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza 14725/2019.

Frazionamento unità immobiliari, il caso

Il proprietario di un immobile aveva eseguito un intervento di frazionamento dopo il quale aveva ricavato quattro appartamenti. Per effettuare i lavori non aveva richiesto ilo permesso di costruire, ma presentato una Segnalazione certificata di inizio attività (Scia).

Secondo i giudici di primo grado, però, non si trattava di un intervento di risanamento conservativo, ma di una ristrutturazione pesante, motivo per cui sarebbe stato necessario il permesso di costruire. I giudici avevano previsto che i responsabili fossero puniti ai sensi dell’articolo 44 del Testo Unico dell’edilizia, cioè con sanzioni penali dall’ammenda fino all’arresto.

Frazionamento unità immobiliari, la decisione della Cassazione

La Cassazione ha ribaltato la situazione e annullato la sentenza della Corte territoriale. Secondo i giudici, “pur potendosi convenire sulla qualificazione giuridica dell’intervento come ristrutturazione edilizia piuttosto che come risanamento conservativo”, non tutti gli interventi di ristrutturazione necessitano del permesso di costruire.

Questo perché l’articolo 10, comma 1 lettera c) del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) assoggetta al permesso di costruire solo gli interventi di ristrutturazione edilizia “pesante”, che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportano modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti. Per gli altri, hanno spiegato i giudici, è sufficiente la Scia.

L’errore della Corte territoriale, si legge nella sentenza, sta nell’aver applicato il testo originario dell’articolo 10, comma 1 lettera c) del Testo Unico dell’edilizia, che qualificava come ristrutturazioni pesanti anche gli interventi che portavano all’aumento delle unità immobiliari. La disposizione, continua la sentenza, è stata modificata dall’articolo 17, comma 1, lettera d) del DL “Sblocca Italia” (DL 133/2014 convertito nella Legge 164/2014). Una modifica che, sostengono i giudici, “pur intervenuta successivamente alla consumazione del reato, è applicabile retroattivamente”.

Frazionamento unità immobiliari e ristrutturazioni pesanti, la normativa

Ricordiamo che con il Decreto “Scia 2” (D.lgs. 222/2016) la situazione è ulteriormente cambiata. È sufficiente la Comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila) per gli interventi di frazionamento e accorpamento delle unità immobiliari che non comportano la modifica della volumetria complessiva degli edifici. Per le ristrutturazioni pesanti, “schedate” al punto 8 dell’Allegato al decreto, è invece richiesto il permesso di costruire o la Scia alternativa al permesso di costruire.

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