La Cassazione chiarisce i casi in cui è esclusa la responsabilità del condominio per infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento superiore


Con la sentenza n. 27248/2018 la Corte di Cassazione fornisce utili chiarimenti circa le responsabilità derivanti da infiltrazioni d’acqua in condominio: in caso di infiltrazioni provenienti da diramazioni presenti nell’appartamento del singolo condòmino, il condominio non è responsabile dei danni provocati.

Il caso

Nel caso in esame la proprietaria di un appartamento avanzava domanda di risarcimento nei confronti del proprietario dell’appartamento sovrastante, per il danno causato da un’infiltrazione d’acqua proveniente, appunto, dal piano superiore del condominio.

La convenuta si difendeva affermando che la responsabilità fosse dell’intero condominio e presentava, quindi, ricorso.

Il Tribunale di Sulmona accoglieva la richiesta della ricorrente e rigettava la domanda riconvenzionale avanzata dal condominio; decisione confermata poi, anche dalla Corte d’appello dell’Aquila.

Il condominio proponeva, pertanto, ricorso per Cassazione basandosi sui 2 motivi:

  • la Corte d’appello ha erroneamente interpretato l’art. 1117, comma 3 del c.c. avendo ritenuto, con riferimento al condotto delle acque, che il criterio di riparto o distintivo tra parte di proprietà esclusiva e parte di proprietà condominiale sia quello della destinazione e non dell’ubicazione
  • la Corte d’appello, pur avendo accertato che il punto di rottura dell’impianto si trovava all’interno dell’appartamento sovrastante ha ritenuto che, in mancanza di elementi tecnici diversi, tale punto fosse da considerarsi situato sulla parte di impianto di proprietà condominiale.

Decisione della Cassazione

Per la Cassazione la causa del danno è da rinvenire nella rottura della chiave di stacco dell’acqua, posta nel locale cucina dell’appartamento superiore; tuttavia, in riferimento al criterio di riparto, ritiene più congruo l’altro orientamento giurisprudenziale che predilige il criterio fondato sulla ubicazione delle condutture, piuttosto che sulla mera destinazione come considerato dalla Corte d’appello.

Inoltre chiarisce che bisogna anche tener presente l’art. 2051 c.c. in merito alla responsabilità per custodiaè una forma di responsabilità che ha fondamento giuridico nella circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante la effettiva disponibilità (Cass. 19045/2010).

In definitiva, gli ermellini escludono la responsabilità del condominio per infiltrazioni d’acqua provenienti dall’appartamento superiore:

la presunzione di condominio dell’impianto idrico di un immobile condominiale non può estendersi a quella parte dell’impianto stesso, ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno le diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua agli altri condomini.

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